Column Vastgoedjournaal: De regie is nu duidelijk, wie pakt de handschoen op?

Er werd lang over gepraat en eindelijk is het zo ver: het Kabinet gaat de regie nemen op passende woningen voor senioren. Als onderdeel van het programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO), zullen de ministers Hugo de Jonge en Conny Helder, de bouw van nieuwe woningen voor senioren gaan versnellen en ouderen beter gaan informeren en ontzorgen in hun verhuizing.

Ook wordt erop toegezien dat er voldoende voorzieningen in de wijk zijn en dat de leefomgeving uitnodigt tot bewegen en ontmoeten, zodat ouderen langer fit, gelukkig en zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Alles fijn en goed maar wat opvalt, is dat het woord preventie geheel in de uitwerking ontbreekt. Hoe realiseren we minder zorg op de lange termijn? Hoe krijgen we jongeren naar een meer preventieve leefstijl? Want jong geleerd is toch oud gedaan? Minder zorg is hard nodig, willen we de samenleving voor onze jeugd betaalbaar maken. Dat vraagt dus om een preventieve aanpak voor de lange termijn maar ook om directe daadkracht! Het vraagt om projectontwikkelaars en beleggers die opstaan! Door de focus te verleggen van woningen in het hogere segment naar betaalbare woningen en nieuwe woonzorgconcepten voor ouderen. Daarnaast vraagt het om andere manieren van samenwerken.

In theorie betekent het ambitieuze plan van de twee ministers dat er 290.000 van de 900.0000 nieuw te bouwen woningen, geschikt gemaakt worden voor ouderen; dat is 32% van alle nieuwbouwwoningen. Deze nieuwe woningen zijn onderverdeeld in nul-tredenwoningen (170.000), geclusterde woonvormen (80.000) en geclusterde verpleeghuiszorgplekken voor mensen met dementie (40.000). Deze bouwafspraken zal het Rijk maken met provincies, gemeenten en woningcorporaties. Tot zo ver de theorie. Nu de praktijk: wie is eigenaar en pakt de uitvoering op?

Het Rijk en gemeenten bepalen dus de uitgangspunten en concrete aantallen. Hierop zullen ze handhaven. Maar wie stroopt de mouwen op en trekt de handschoenen aan? De handschoen ligt echt bij ontwikkelaars en beleggers. Deze partijen zijn aan zet om invulling te geven aan deze ambitieuze opgave. Juist nu, nu de hausse op de woningmarkt over zijn top is en de verkoop van nieuwbouwwoningen terugvalt, zien we dat vooral bij de duurdere woningen de vraag afneemt. Nu komt het erop aan om betaalbare en passende woningen te ontwikkelen. De maatschappij vraagt om marktpartijen die een positieve bijdrage leveren aan maatschappelijke problemen. Op thema’s als leefbaarheid, betaalbaar en passend wonen én zorg. De markt vraagt om een andere manier van ontwikkelen, met meer focus op de maatschappij.

Met Maas voelen we de urgentie dat het anders moet. Met de ontwikkeling van vastgoed willen we bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke problemen. De leefbaarheid van wijken kan omhoog door een slimmere mix van aanbod. Mensen met een kleine beurs krijgen hierdoor toegang tot de woningmarkt en senioren kunnen langer thuis blijven wonen. Dit proces willen we versnellen. Daarom hebben wij een maatschappelijk vertrekpunt en een ander verdienmodel.

De leefbaarheid in een wijk is de optelsom van veel factoren. Prettig, gezond, veilig en passend wonen voor jong en oud, vitaal of hulpbehoevend, ongeacht culturele achtergrond of afkomst. Aandacht besteden aan één factor kan die leefbaarheid al de goede kant op doen kantelen. Een prettige stimulerende woonomgeving die uitdaagt tot meer bewegen, draagt bij aan minder zorg, meer duurzaamheid en betere klimaatadaptatie. Het is van belang de potentie van wijken en buurten te onderkennen. Je ziet én creëert daardoor mogelijkheden om wijken een nieuwe impuls te geven. Meer passende woningen voor senioren; meer betaalbaar aanbod voor jongeren; betere mix van jong en oud naast elkaar, goede instroom van gezinnen; juiste balans in koop en huur. Dat is de optelsom van factoren voor leefbaarheid in een wijk.

Met Maas zien we de potentie van wijken en buurten en we creëren mogelijkheden om ze een nieuwe impuls te geven. We doen dat nadrukkelijk door ons te richten op de moeilijke opgave: betaalbaar wonen en betere woonzorg. Bij andere ontwikkelaars is dit de sluitpost, bij ons het startpunt. Door onze maatschappelijke visie zijn we een interessante partner voor woningcorporaties, zorginstellingen en gemeenten.

We starten niet met tekenen, maar met rekenen!
In onze aanpak starten we niet met tekenen, maar met rekenen. We beginnen met het ontwikkelen van een virtueel telmodel waarbij we uitgaan van een slimme mix tussen betaalbaar, sociaal, huur en koop. En altijd onderbouwd met analyse en data. Dit telmodel is uitgangspunt voor een project en een bijhorende businesscase die we samen met de opdrachtgever uitwerken. Pas dáárna start het creatief proces. Met deze werkwijze garanderen we een voorspelbaar proces met een voorspelbare uitkomst.

We delen de winst van de ontwikkeling met onze opdrachtgevers.
Het vertrekpunt voor al onze projecten is het creëren van een level playing field met grondeigenaar, woningcorporatie of zorginstelling. We bepalen samen de mix tussen sociaal, zorg, huur en koop en maken een businesscase waarin iedereen participeert. Daarbij werken we volledig transparant, denken we in gezamenlijk succes en kijken we anders naar winst. Op sociale woningbouw rekenen we met nul procent en de marges op andere typen woningen stellen we samen vast. We delen samen in de kosten, profiteren samen van de waardesprong en we delen de winst. Winst die zo ook kan terugvloeien naar de maatschappelijke activiteit: betaalbare woningen en betere woonzorg. We zijn inmiddels initiatieven gestart op diverse plekken in Zuid Holland; in steden, in dorpen en in wijken. Hier staan we als partner naast onze opdrachtgevers en het mooie is: men ziet de kracht van onze aanpak, die echt anders is.

Zo dienen we vandaag een principeverzoek in bij de Gemeente Goeree-Overflakkee voor een nieuwe wijkontwikkeling: ‘Het dorp van morgen – zorgen met én voor elkaar. Als ontwikkelaar voorzien we in meer passende woningen voor senioren maar ook in de sociale kant, zorg en welzijn. Het programma voorziet in een mix van levensloopbestendige woningen voor senioren waar zorg thuis geleverd kan worden. In betaalbare woningen voor starters en fijne woningen voor gezinnen. Door deze doelgroepen te combineren en naast elkaar te laten wonen, ontstaat er een samenleving van sociale duurzaamheid waar ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen.

Ons doel is om een coalitie te vormen met partijen die aan de slag willen met de sociale opdracht die Nederland heeft. Want het is onze overtuiging dat we samen kunnen bouwen aan wijken waarin plaats is voor iedereen.

Door: Mark Logtenberg, ontwikkelaar Maas Wijkontwikkeling

Deze column werd op 25-11-2022 gepubliceerd op www.vastgoedjournaal.nl.