Corporaties op zoek naar hét duurzame energieconcept

Centrumplan Westwijk, Erasmusplein Vlaardingen
Opdrachtgevers: Waterweg Wonen en Gemeente Vlaardingen
46 appartementen (sociale huur), een sporthal, horeca, commerciële ruimtes en openbare buitenruimte
Uitvraag: ‘Een energieneutraal complex, aantoonbaar middels de PHPP-berekening (passiefhuis)’
Uitvoering: dichte gebouwschil, full electric verwarming, 1000 pv-panelen op het dak van de sporthal
Contract: UAV-gc (ontwerp en realisatie)

Fabriplein, Fabriplein Schiedam
Opdrachtgever: Woonplus
46 grondgebonden woningen (sociale huur)
Uitvraag: ‘Een energieneutraal concept op basis van EPV’
Uitvoering: zonnepanelen op het dak, lucht-water-warmtepomp
Contract: ontwikkeling en realisatie

Beide projecten liggen in de stad maar verschillen sterk van elkaar. Het centrumplan in de Vlaardingse Westwijk maakt deel uit van een grootscheepse renovatie van de wijk. Het project dat Waterweg Wonen en gemeente Vlaardingen uitvragen, omvat niet alleen 46 appartementen, maar – onder meer – ook een sporthal. Die combinatie, samen met een grote buitenruimte, moet de Westwijk een nieuw ‘hart’ geven. Het grote platte dak van de fraaie sporthal maakt het mogelijk om het plan full electric uit te voeren. Er komen 1000 zonnepanelen op te liggen, in combinatie met triple beglazing en een goed geïsoleerde schil.

Het Fabriplein in buurgemeente Schiedam was een complex met beneden- en bovenwoningen dat oorspronkelijk voor renovatie in aanmerking kwam. In overleg met Maas Wijkontwikkeling valt tijdens de ontwikkeling de keuze op nieuwbouw, met 46 woningen die een eigen tuin kregen. Het is voor Woonplus het eerste project met de Energie Prestatie Vergoeding, waarvoor bouwbedrijf Waal de samenwerking aangaat met Factory Zero.

Energieneutraal
De overeenkomst tussen de twee projecten was de wens van de opdrachtgevers om de projecten energieneutraal vorm te geven. De combinatie van Maas Wijkontwikkeling met Waal, voor de bouwkennis, fungeert steeds vaker als adviseur bij nieuwbouwtrajecten. Door nieuwe concepten op praktijkschaal toe te passen, is Maas Wijkontwikkeling een volwaardige sparringpartner op dat gebied voor corporaties. En als innovatieve bouwer wil ook Waal graag de eigen kennis van nieuwe technieken vergroten. Om de opdrachtgevers te ontzorgen, pakte Maas Wijkontwikkeling als ontwikkelaar alle voorbereidende activiteiten op zoals het aansturen van de adviseurs.

Uitschrijven vanuit functionele eisen
Eline Busser (Woonplus): ‘Ik geloof niet meer in de traditionele rol van opdrachtgever/aannemer. De nieuwe techniek ontwikkelt zich zo snel dat je te veel keus hebt. Die keus kun je niet zelf maken. Het gaat erom dat je elkaar moet kunnen vertrouwen. Dat pleit ervoor dat een corporatie meer vanuit functionele eisen moet uitschrijven dan vanuit systeemeisen. Belangrijk is ook dat we als corporatie gaan nadenken: welke kennis willen we zelf in huis hebben? Dat bepaalt welke kennis je uit de markt haalt.’
Allard Nieuwstraten (Waterweg Wonen): ‘Je zoekt partners, je moet elkaar kunnen vertrouwen. In het verleden hebben we vanuit nieuwsgierigheid en innovatiedrang nog weleens wat geprobeerd. Maar we zijn wel een sector die voorop moet lopen op maatschappelijk gebied. Die voortrekkersrol hebben we ook van de overheid gekregen. Technieken moeten zich bewezen hebben, we mogen niet langer experimenteren.’

Goede uitleg over gebruik
Na een probleemloze bouw komt het moment dat de bewoners hun intrek kunnen nemen. En voor het eerst omgaan met de ‘nieuwe’ manier van verwarmen, zonder gas. Eline: ‘In ons eerste gasloze project hebben we bewoners goede uitleg gegeven. “Zet die thermostaat nou op 20 graden en hou 1 graad speling aan.” Maar een van de bewoners zette de verwarming ’s nachts uit. Die belde ons op: “Ik krijg het huis niet warm.” Nee, maar dan moet je ook van die thermostaat afblijven. Mensen zijn soms hardleers.’

‘We hebben één flat van 50 woningen gerenoveerd met een lucht-water-warmtepomp. In het begin kregen we veel vragen. Maar het had allemaal met het eerste gebruik te maken. Die mensen hadden hiervoor een gaskachel. Dat is best een grote omschakeling. In de meeste huizen zijn we wel drie, vier keer geweest om de werking uit te leggen. Uiteindelijk loopt het.’

Boekje met uitleg
‘Dat is niet verwonderlijk’, zegt Allard. ‘Mensen zijn opgevoed met het idee: “Wees zuinig met water en met energie.” We hebben een extra boekje gemaakt met uitleg. We zijn ook langs alle woningen geweest. Ook doen we in dit complex een project in het kader van Samen Langer Thuis: een platform van bewoners die elkaar helpen. Als huurder krijg je een woning met nieuwe technieken, wat niet gebruikelijk is. Maar je merkt dat duurzame energieconcepten meer gemeengoed beginnen te worden.’ Eline: ‘Woonplus heeft zelfs een lijst van bewoners die graag in een energiezuinig huis willen wonen. Die zijn hier meer mee bezig. Dat werkt vaak beter.’

Monitoring in de kinderschoenen
Er komen niet alleen extra systemen in de woning, maar ook faciliteiten voor monitoring om data over het energiegebruik te registreren en op te bouwen. Het verzamelen van data in woningen staat eigenlijk nog in de kinderschoenen. Bij Waterweg Wonen is monitoren nog niet gebruikelijk. ‘Daar zijn we eerlijk gezegd nog niet zo goed in’, erkent Allard. ‘We zouden er eigenlijk met bijvoorbeeld de TU Delft een onderzoek naar moeten doen. Wat we wel weten is dat het theoretisch verbruik en het werkelijke verbruik nooit kloppen. Hoe zuiniger je woning wordt, hoe makkelijker je met energie omgaat. In een slecht geïsoleerde woning trekken mensen eerder een trui aan. Het verschil in het werkelijke energieverbruik tussen energielabel A en G is daardoor in de praktijk veel kleiner.’ Eline: ‘We werken sinds kort met drie verschillende systemen, maar over het verbruik durf ik nu nog niets te zeggen. Er moet minstens een winter overheen zijn gegaan. Als we weinig klachten horen, is de conclusie: “Het gaat goed”. Maar dat is natuurlijk niet de juiste insteek.’

Onderhoud van installaties
Een duurzaam energieconcept installeren is één. Maar hoe zit het met onderhoud? Eline: ‘We hebben wel onderhoudscollega’s, maar geen collega’s met verstand van dit soort installaties. Dus dat onderhoud besteden we uit. Je kunt ook voor 25 of 30 jaar het onderhoud afkopen, maar 10 jaar afkoop vind ik persoonlijk lang genoeg. Ik verwacht dat er binnen nu en 15 jaar wel de nodige ontwikkelingen op dit gebied gaan plaatsvinden. De pioniersjaren moet je afkopen.’
Zo heeft Woonplus drie nul-op-de-meter-projecten opgeleverd, inclusief onderhoudscontract voor een periode van 10 jaar. ‘Het monitoren maar ook het onderhoud is duurder dan bij de andere 12.000 woningen die we hebben en die nog met een traditionele gasketel zijn uitgevoerd. Dat is een wezenlijk verschil. En de kans is groot dat we over een jaar of 10 pas echt weten wat een warmtepomp kost.’

Integraal aanbieden
Waterweg Wonen houdt het onderhoud wel in eigen huis. Allard: ‘Tegen de hogere kosten voor onderhoud zijn we ook aangelopen. Er zijn onderhoudscontracten gestrand op de prijzen. We hebben nu vier duurzame projecten opgeleverd. Als er morgen een warmtepomp kapot gaat, vallen we daar niet over met deze aantallen woningen. Het wordt pas problematisch als het over 10.000 woningen gaat.’
Een optie is het om ook het woningonderhoud bij de bouwende partij neer te leggen. Integraal aanbieden zou een toekomstige overweging kunnen zijn. Al was het maar omdat een aannemer die ook onderhoud voor zijn rekening neemt, in het ontwerpstadium andere – betere – materiaalkeuzes maakt, suggereren beiden.

Welk concept?
Duurzame energieconcepten hebben de toekomst – we moeten wel. Maar welke concepten? Eline: ‘We hebben hier heel in deze regio veel restwarmte. Wat is er dan mooier om die restwarmte te gebruiken voor het verwarmen van woningen? Die warmtenetten gaan een keer komen. De bron is nu de industrie in de haven, maar in feite is een warmtenet een infrastructuur waar je allerlei bronnen aan kunt hangen. Met label B-isolatie en water van 70 graden kun je een huis goed en comfortabel verwarmen.’
Allard: ‘Ook wij zijn bezig met die zoektocht. Elektrisch verwarmen is zeker niet de oplossing, ook niet de oplossing die past in de regionale energiestrategie. We hebben hier een overschot aan warmte en een tekort aan elektriciteit. En wat we nu doen is stroom van het net halen als het nodig is in de winter en stroom leveren via PV-panelen in de zomer als het niet nodig is om te verwarmen.’

Corné Bok: ‘Minder traditionele rollen, meer systemen’
Corné Bok, directeur Maas Wijkontwikkeling, reageert op de uitspraken van Eline en Allard: ‘Veel woningcorporaties worstelen met de vraag hoe ze het moeten doen. Wij kunnen hen ontlasten door keuzes voor te leggen, zodat ze wel zelf kunnen besluiten maar wij al het werk voor hen doen. Als ontwikkelaar stuurt Maas Wijkontwikkeling alle adviseurs aan, waardoor de corporatie kan sturen op de output. Het leidt tot efficiëntie in het proces.’

‘Monitoring zijn we nog niet gewend in de corporatiesector. Monitoren kost geld, kunnen we dat terug verdienen? Google heeft ook heel veel geïnvesteerd en uiteindelijk bleken die data heel veel waard. Van woningen bouwen we nu nog heel weinig data op. Maar ook van andere verdienmodellen, dus dat je als ontwikkelaar of bouw 15 jaar verantwoordelijk blijft voor alle installaties. Is Waal daar klaar voor?’

‘Positief is dat er kansen liggen om het gezamenlijk beter te doen richting de toekomst. Minder traditionele rollen, meer systemen. Er zit een enorme ontwikkeling in de installaties en mogelijkheden qua monitoring de komende jaren.’

Tekst: Jan Luyendijk