Maas Wijkontwikkeling geeft leefbaarheid Oude Noorden impuls met betaalbare woningen

Bijna twintig jaar lang lag het terrein braak. Ook al stond het al die tijd op de nominatie voor herstructurering: ontwikkelaars wilden er hun handen niet aan branden. De hoge bouwkosten in hartje Rotterdam stonden niet in verhouding tot de opbrengsten die een corporatie uit sociale huur zou kunnen halen. Maar nog dit voorjaar gaan de eerste bewoners verhuizen naar de Wolstraat, in het Oude Noorden. Met een opvallende ‘Wolstreet Shuffle’ in het woonprogramma kreeg Maas Wijkontwikkeling de handen op elkaar.

De wijk ontstond aan het eind van de negentiende eeuw, toen Rotterdam als havenstad begon te groeien. Her en der heeft het Oude Noorden updates gehad. Het merendeel van het oude karakter is nog altijd bewaard gebleven. Het is de reden waarom de wijk herontdekt wordt, vooral door een trendgevoelig publiek. Veel woningen zijn sociale huur in het Oude Noorden. Ook het perceel aan de Wolstraat en de Hartenruststaat zijn corporatie-bezit. Begin deze eeuw worden plannen gemaakt om de locatie te vernieuwen.

‘Het is rond 2005 gesloopt, met het idee direct te gaan ontwikkelen. Maar toen het plan ontwikkeld was kwam de bankencrisis. Er zijn wel ontwikkelaars geweest die wat studies hebben gedaan, maar dat heeft er uiteindelijk niet toe geleid dat het financieel haalbaar was’, zegt Jos Pleune, destijds in functies in projectontwikkeling en assetmanagement werkzaam bij de Rotterdamse corporatie. Corné Bok, partner bij Maas Wijkontwikkeling: ‘Het is duur bouwen op een kleine plot. Daarnaast heb je op twee hoeken een lastige aansluiting op de bestaande bouw. Met alleen maar sociale huurwoningen in combinatie met hoge bouwkosten heb je te weinig opbrengsten.’

Hoge kwaliteitseisen

Jos: ‘Het Oude Noorden is een charmante stadswijk. De gemeente herkent dat en legt hoge kwaliteitseisen vast in architectuur en materialisatie. Dat maakt dat je niet wegkomt met een goedkoop ontwerp. Als je al kijkt naar de details en de hoekafrondingen die nu zijn toegepast: dat heeft veel geld gekost. Verdien dat maar eens terug.’ Dat bewijst wel een selectie die de corporatie in 2020 uitschrijft. Maas Wijkontwikkeling, dat dan net is opgericht, is de enige inschrijver.

Maas als adviseur

Maar de opdrachtgever twijfelt. Het leidt ertoe dat Maas Wijkontwikkeling een betaalde adviesopdracht krijgt: toon maar aan dat het mogelijk is. Jos, tegenwoordig als zelfstandig consultant actief voor diverse corporaties: ‘Wat je steeds meer ziet, met name in binnenstedelijke ontwikkelingen, is dat het bouwtechnisch ingewikkelder wordt. Als opdrachtgever mis je vaak de specifieke kennis van het uitvoeren en heb je liever meteen een partij aan tafel die de kennis en kunde wel heeft. Ik merk ook bij andere corporaties dat die bouwkundige kennis naar voren wordt gehaald, omdat je de risico’s eruit wilt hebben als opdrachtgever.’

Woningtypen mixen

Het leidt tot een opmerkelijke ‘Wolstreet Shuffle’: van uitsluitend sociale woningbouw verschuift het plan naar dertien sociale huurwoningen, vijftien appartementen in de middenhuur en vier koopwoningen. Met Geurst en Schulze komt ook een gerenommeerd architectenbureau aan boord. Corné: ‘Wat Maas aanbiedt met de kennis van zowel ontwikkelen als bouwen en ook nog de inbreng als adviseur is uniek. We hebben de kennis en kunde van een aannemer in huis (Waal, red.), zonder dat een opdrachtgever eraan vast zit. Wij kunnen daardoor sociale woningbouw tegen kostprijs realiseren. Met de appartementen in de middenhuur halen we een kleine marge. Je kunt alleen geld verdienen met vier koopwoningen. Maar voor een willekeurige ontwikkelaar zijn vier woningen te weinig. Het unieke van Maas is dat wij woningtypen mixen om dit soort oplossingen te bedenken. Dat maakt de businesscase ineens wel haalbaar.’

Bouwtechnisch huzarenstuk: woningen ertussen bouwen

Financieel haalbaar, maar logistiek nog verre van eenvoudig. De ontwikkeling op de krappe bouwplaats is alleen mogelijk door een entree te creëren op de plek waar twee sociale woningen gepland staan. Het compromis: eerst elf van de dertien woningen bouwen, zodat de bouwkraan in het middenterrein kan worden gestationeerd. Als die woningen staan, vertrekt de kraan door het gat en kan een begin worden gemaakt met de fundering voor de resterende twee. Met een planning op het scherpst van de snede kost het Waal slechts acht (!) weken om nog twee woningen te bouwen en het rijtje te sluiten.

Park als een recht beschouwen

Door de lange ontwikkeltijd is het Wolpark van een tijdelijke groenplek voor sommige bewoners een ‘vast’ gegeven geworden. Jos: ‘Na het slopen hebben we met de buurt het ontwerp voor het Wolpark gemaakt. Hartstikke mooi, maar als het zo lang duurt bestaat het risico dat de buurt het park als een recht gaat beschouwen. Het heeft vijftien jaar braak gelegen, mensen die hier in de tussentijd nieuw zijn komen wonen kennen het niet anders. Het voordeel is wel dat het allemaal corporatie-bezit is hieromheen, zodat het makkelijker is om de omwonenden op de hoogte te houden over de ontwikkeling.’

Positief voor de inclusiviteit

Jos ziet nog een ander voordeel van de Maas-constructie, naast de financierbaarheid. ‘Wat corporaties altijd nastreven, en wat hier heel goed gelukt is, is de mix van woningtypen en bewoners. Sociaal, middenhuur en relatief dure koop: in een straat van 120 meter is dat heel sterk. Dit is een wijk waar dat ook heel goed kan. Die mooie mix maakt de businesscase haalbaar, maar is ook positief voor de inclusiviteit.’

‘Mooi dat het samen kan’

Corné: ‘Je ziet corporaties er heel sterk op hameren: we hebben meer sociale nieuwbouwwoningen nodig. Maar de opgave voor middenhuur is er ook nog. Het is mooi dat dat hier samen kan. En dat die middenhuur vervolgens wordt opgepakt door een marktpartij maakt het nog mooier. Als je elke binnenstedelijke ontwikkeling op zo’n manier aanpakt, heb je geen uitleggebieden van honderden woningen meer nodig. Zowel financieel als sociaal is dit een  oplossing.’

‘Deze manier nog niet tegengekomen’

Jos ziet in zijn dagelijkse werk veel vergelijkbare vragen. ‘Qua opgave wel. Maar de manier waarop Maas het heeft opgepakt ben ik nog niet tegengekomen in de adviesopdrachten die ik heb gerealiseerd. Corporaties focussen in de basis toch op de eigen opgave die ze hebben, namelijk sociale huur en een klein beetje middenhuur. Die zouden een mix met vier koopwoningen niet zo snel doen. En een ontwikkelaar ga je ook niet vragen voor vier woningen. Je kunt wel zeggen: zonde dat er zoveel woningen niet sociaal zijn, maar met alles in de sociale huur kan de businesscase niet uit en had je deze dertien ook niet gehad. Vanuit de landelijke overheid en de gemeenten wordt steeds meer opgelegd dat er sociale woningbouw in een ontwikkeling moet komen. Dan is een partij als Maas Wijkontwikkeling interessant. Door hun kennis van sociale woningbouw, de mogelijkheid om het financieel door te rekenen en het toepassen van een mix worden plannen wél haalbaar.’